Mietmarkt bleibt angespannt – Häusermarkt: Grundstücke weiter gefragt – Preisabschläge bei älteren Häusern – Kaufmarkt wartet auf Zinswende
Kaufpreise für Wohnimmobilien sinken in allen Segmenten – leicht steigende Mieten
Die HypoVereinsbank hat ihren aktuellen Wohnimmobilienmarktbericht für Kaufbeuren und das Ostallgäu vorgestellt. „Seit dem Frühjahr 2022 befinden sich die Wohnungsmärkte auch in Kaufbeuren und dem Ostallgäu in einer Umbruchphase. Das Marktgeschehen hat sich mit den stark gestiegenen Finanzierungskosten, den enorm verteuerten Baustoffen sowie der 2023 hohen Inflation abgeschwächt. Eine geringe Nachfrage und spürbare Preisabschläge sind mit Ausnahme des Mietwohnungsmarktes in allen Segmenten und Lagen zu beobachten“, fasst Andreas Frey, Filialleiter der HypoVereinsbank-Filiale Kaufbeuren, zusammen. Gleichzeitig sind die Märkte angesichts der Knappheit an bezahlbarem Wohnraum, vor allem infolge der starken Zuwanderung, seit Langem angespannt. Der hohe Wohnraumbedarf trifft auf ein begrenztes Angebot, obwohl der Wohnungsneubau seit 2017 Fahrt aufgenommen hat mit durchschnittlich rund 190 Einheiten p. a. Im aktuellen Umfeld ist jedoch damit zu rechnen, dass sich Projekte zeitlich verzögern. Kennzeichnend für Kaufbeuren ist der überdurchschnittliche Anteil mittlerer und einfacher Wohnlagen mit Geschosswohnungsbauten aus der Nachkriegszeit. Ein nennenswerter Leerstand war und ist auch hier aufgrund der angespannten Marktlage jedoch nicht zu beobachten. Zu den bevorzugten Wohnlagen zählen die Viertel im Südwesten (Oberbeuren) und Westen Kaufbeurens sowie die Altstadt, die seit mehreren Jahren von Sanierungs- und Erneuerungsmaßnahmen und damit attraktiven Wohnprojekten profitiert.
Häusermarkt: Grundstücke weiter gefragt – Preisabschläge bei älteren Häusern
Die Stadt Kaufbeuren ist bestrebt, immer wieder Flächen für den Eigenheimbau vor allem für Einheimische bereitzustellen. „Die Nachfrage nach Baugrundstücken ohne Bauträgerbindung sowie freistehenden Einfamilienhäusern ist nach wie vor vorhanden. Wegen der unter Druck geratenen Preise bieten Bestandsobjekte mittlerweile auch in den gewachsenen Wohnvierteln mit guter Lagequalität wieder eine preislich adäquate Alternative“, stellt Andreas Frey, Filialleiter der HypoVereinsbank in Kaufbeuren, fest. Momentan spiegeln sich die erschwerten Finanzierungsbedingungen in geringeren Umsatzzahlen sowohl bei Eigenheimen als auch bei Baugrundstücken wider. Bei den Grundstückspreisen, die bis 2022 einen deutlichen Anstieg verzeichneten, halten sich nach Einschätzung von Marktteilnehmer:innen die Preiskorrekturen nach unten jedoch bislang in Grenzen. Für Bauland wird in Kaufbeuren in der Spitze bis zu etwa 600 € / m² bezahlt, für Reihenhäuser in mittleren Lagen mindestens 450.000 € und für Einfamilienhäuser zwischen rund 700 und 850.000 €.
Im Landkreis kann der Bedarf kann im Segment der Baugrundstücke und Eigenheime, welches bis zur Krise den größten Marktanteil ausmachte, selbst heute nicht vollständig gedeckt werden. Nur wenige Areale werden für den Eigenheimbau angeboten. Größer ist dagegen das Angebot bei älteren Häusern, deren Kaufpreise wegen der oftmals energetisch unzureichenden Standards verstärkt unter Druck stehen. Dadurch nimmt die Attraktivität für Kaufinteressent:innen perspektivisch wieder zu. Für Bauland wurde in Marktoberdorf mit 300 bis 500 € / m² am wenigsten bezahlt, in Füssen bis zu 680 € / m² und in Buchloe 380 bis 500 € / m². Bei den Einfamilienhäusern liegt die Spanne zwischen 700 – 800.000 € in Marktoberdorf und 850.000 – 1.1 Mio. € in Füssen.
Preise bei Eigentumswohnungen oft verhandelbar – insbesondere im Bestand
Eine geringe Nachfrage, längere Vermarktungszeiten und eine hohe Preissensibilität bei Interessent:innen prägen derzeit den Markt der Eigentumswohnungen in Kaufbeuren. Wegen der gestiegenen Baukosten und der zu sehr hohen Preisen erworbenen Grundstücke sind Preisreduzierungen nur begrenzt möglich. Angesichts der wenigen Neubauten ist für die o. g. Vorhaben, vor allem bei wieder günstigeren Finanzierungsbedingungen, eine gute Marktaufnahme zu erwarten. Die Preise für Bestandswohnungen sind mittlerweile verhandelbar und sinken mehrheitlich. Mit Ausnahme der gefragten Lagen stehen die Kaufpreise insbesondere bei mangelhafter energetischer Ausstattung noch stärker unter Druck. Die Neubaupreise lagen in einer Spanne zwischen 4.500 € / m² in mittleren und bis zu 5.600 Euro / m² in sehr guten Lagen – Bestandswohnungen deutlich darunter.
Auch mit Blick auf den Landkreis verzögern die derzeit schwache Nachfrage bei Eigentumswohnungen und hohe Kosten geplante Bauvorhaben. Bestandswohnungen können mittlerweile wegen des Preisvorteils gegenüber den teuren Neubauten eher vermarktet werden. In Buchloe und Füssen werden im Neubau bis zu 6.500 € / m² verlangt, in Marktoberdorf rund 15 – 20 Prozent weniger, im Bestandsbereich beginnen die Preise bei rund 3.500 € / m².
Finanzierung bei höheren Zinsen: solide Planung und Objektauswahl haben Priorität
In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kund:innen in der Region trotz des geänderten Zinsumfelds nach wie vor ein sehr besonnenes Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung: „Unsere Privatkunden bringen bei der Immobilienfinanzierung trotz des nach wie recht hohen Kaufpreis- und Zinsniveaus sowie der bis vor Kurzem noch spürbar gestiegenen Inflation immer noch rund 20 Prozent Eigenkapital auf, im Private Banking ist der Anteil meist höher“, erklärt Andreas Frey. Zumindest selektiv sei punktuell eine Nachfragebelebung zu verzeichnen – zunächst im Bereich Kapitalanleger aufgrund nachverhandelter Preise und seit Kurzem mit besseren Abschreibemöglichkeiten im vermieteten Neubau.
„In der Immobilienfinanzierung ist es angesichts des sich derzeit verändernden Marktumfelds entscheidend bei der Objektauswahl genau zu prüfen, ob es zu den eigenen finanziellen Möglichkeiten wirklich noch passt“, rät Frey. „Im Hinblick auf die gestiegenen Zinsen und Baustoffpreise wird in der Beratung die Frage ‚welche Immobilie kann ich mir wirklich leisten‘ wichtiger denn je, um diese auch beruhigt genießen zu können“. Grundsätzlich sollten vor allem junge Familien eine solide Finanzierungsberatung suchen, rät er. Eine Alternative ist auch, zunächst in den Eigenkapitalaufbau zu investieren: Daher erlebte Bausparen zuletzt auch eine Renaissance. Mit einem angesparten Bausparvertrag lassen sich günstige und marktunabhängige Konditionen bereits in der Ansparphase absichern. Zudem sollten öffentliche Förderungen geprüft werden: mit unterschiedlichen Programmen können Darlehensmittel mit günstigeren Konditionen in das Baufinanzierungskonzept eingebaut werden.
Insgesamt rechnet die Bank damit, dass die Nachfrage an Baufinanzierungen weiterhin sehr selektiv bleiben wird. „Die Immobilie sei nach wie vor ein attraktives Instrument zur Altersvorsorge, auch um in Krisenzeiten Vermögen zu sichern oder Anlagerisiken zu streuen. Besonders im Bereich klimafreundliches Sanieren und Renovieren rechnen wir künftig mit einer sehr regen Finanzierungsnachfrage“, sagt Frey. Grundsätzlich sollten Eigentümer:innen von Bestandsobjekten prüfen, welchen Energiebedarf die Immobilie hat. „Über sinnvolle energetische Modernisierungsmaßnahmen lassen sich nicht nur Energiekosten sparen, sondern es steigert auch den Wert der Immobilie“.
Mietmarkt bleibt angespannt
Der Markt kann in Kaufbeuren die rege Nachfrage im Mietbereich nicht abdecken, vor allem bei preisgünstigen Wohnungen. Der Bedarf steigt, weil Kaufwillige den Wohnungskauf wegen gestiegener Zinsen aufschieben und auf Mietwohnungen ausweichen, sowie aufgrund der hohen Zuwanderungszahlen. Mietsteigerungen sind bei Neuverträgen unausweichlich und zusätzlich getrieben durch die baukosteninduzierten höheren Neubaumieten, die heute 9 bis 14 € / m² erreichen. Neubauprojekte für bezahlbare Wohnungen werden wieder vermehrt angegangen, dürften jedoch nur eine begrenzte Entspannung des Marktes bewirken.
Im Landkreis gewinnt der Mietwohnungsmarkt wegen der Zuwanderung auch im ländlichen Raum an Bedeutung. Das Angebot bleibt aufgrund des unzureichenden Neubaus jedoch knapp. Ungeachtet des erreichten Mietniveaus ist ein Preisrückgang bisher noch nicht zu beobachten. Die Bandbreite der Neuvertragsmieten liegt heute bei 9,50 bis 15 € / m².
Prognose: Kaufmarkt wartet auf Zinswende
Kaufbeuren wird dank seiner attraktiven landschaftlichen Lage, seiner Nähe zum Ballungsraum München, seines soliden Arbeitsmarktes und der moderaten Immobilienpreise eine gute Zukunftsfähigkeit bescheinigt. Vorerst ist mit einem schwachen Marktgeschehen und mit weiteren negativen Preisanpassungen zu rechnen. Diese werden jedoch wegen des geringen Angebots an älteren Objekten bzw. der für den Bedarf zu wenigen Neubauten begrenzt bleiben. Sinkende Preise sind dennoch vor allem für Objekte mit Mängeln und energetisch unzureichender Ausstattung nicht auszuschließen. Mit Blick auf die etwas gesunkenen Preise dürfte das Interesse an Wohnimmobilien besonders seitens Käufer:innen aus der Region München steigen. Vermehrte Darlehensabschlüsse sind wohl zu erwarten, wenn das Zinsniveau eine stabile Perspektive aufzeigt und sich die Baupreise wieder normalisieren. Der Mietwohnungsmarkt wird bei weiterem Zuzug speziell aus Krisen- oder Kriegsgebieten weiter angespannt bleiben. Leichte Mietsteigerungen sind einzukalkulieren.
Der Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Ostallgäu wird auch in Zukunft von seiner Attraktivität als Wohn- und Erholungsstandort sowie von der stabilen Arbeitsmarktlage profitieren. Auch hier bilden weiter steigende Einwohnerzahlen durch Zuwanderung die Basis für insgesamt solide Marktverhältnisse. Der Markt wird noch eine Weile auf eine Belebung warten müssen. Maßgeblich haben die zuletzt stabilen Zinsen den Abwärtstrend der Preise vorerst gestoppt. Wie nachhaltig dies ist, bleibt abzuwarten. Weiter sinkende Preise sind insbesondere bei Objekten mit Mängeln nicht auszuschließen.
Anmerkung: Die Mieten und Preise sind das Ergebnis von Analysen der HVB-Immobiliengutachter basierend auf eigenen Daten und Erfahrungswerten, die im Rahmen der Immobilienbewertung und Gutachtenerstellung anfallen sowie der Aus- und Bewertung diverser öffentlich zugänglicher Quellen.
